التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي
التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي جاءت لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتحقيق التوازن بينهم، بالإضافة إلى علاج الخلل الذي ظهر عند التطبيق العملي لبنود قانون العقارات الكويت، ولهذا إليك المواد المضافة حديثًا لملائمة التطورات التي تحدث في سوق العقارات، وسيتم توضيح أثرها على الملاك والمستأجرين.
ما هي التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي؟
تم إصدار مرسوم قانون برقم 95 لعام 2024 بالتعديل على بعض البنود في مرسوم القانون رقم 35 لعام 1978 وجاءت أهم التعديلات كما يلي:
المادة الأولى
يتم إضافة التعديل الجديد إلى المرسوم رقم 35 لعام 1978 في المادة 11 مكررًا أنه يحق للمستأجر والمؤجر الاتفاق على تصديق عقد الايجار، بالإضافة إلى جعله في قوة السند التنفيذي ليتم اقتضاء الأجرة في حالة التأخير بعد إعذار المستأجر، وتقديم شهادة بعدم إيداع الأجرة بشرط أن يكون عقد الإيجار مكتوب، ومصدق عليه من قبل المستأجر والمؤجر، وكذلك يجب أن تكون قيمة الأجرة مكتوبة في عقد الإيجار بصيغة واضحة ومحدد به تاريخ أداء المقدار، وعلاوة على ذلك يشترط أن يكون عقد الإيجار تم توثيقه وفقًا للقانون رقم 10 لعام 2020 ومذيلًا بالصيغة التنفيذية.
تم إضافة فقرة جديدة في المادة 2 من القانون تفيد بأن الأحكام الصادرة من دوائر الإيجارات يتم الاستئناف بها أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية.
المادة الثانية
التعديل على المادة الثانية ينص على أنه(تحال جميع الدعاوى المنظورة أمام محكمة الاستئناف بجميع دوائرها للمحكمة الكلية – عدا الدعاوى – المحجوزة للحكم على أن يُفصل فيها خلال شهر من صدور هذا المرسوم بقانون).
العقود المستثناة من قانون ايجار العقارات
هناك بعض العقود المستثناة من التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي وهي تتمثل كالآتي:
- عقود المضاربة: في حالة كتابة العقد مضاربة على العقار، فذلك يفيد بإخراج العقد عن نطاق قانون الايجارات الكويتي.
- العقود التي تتضمن الشروط غير المألوفة: تخرج أيضًا عن نطاق تطبيق قانون الإيجارات في حالة كتابة بنود غير متعارف عليها في عقود الإيجار.
- وكذلك العقود التي تحتوي على التزامات مالية غير متعارف عليها مثل تحمل المخاطر، أو المشاركة في الأرباح.
- والأهم أنه لا يتم تذيل هذه العقود بالصيغة التنفيذية لعدم توافقها مع الشروط القانونية في قانون الإيجارات الكويتي.
- ويمكنك الاتصال على رقم مجموعة عبد العزيز السبيعي للمحاماة والاستشارات القانونية 50766923 للتعرف على كافة العقود المستثناة.
كيفية تذيل عقد الإيجار بالصيغة التنفيذية
تقتضي التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي بأهمية تذيل عقد الإيجار بالصيغة التنفيذية، ويشترط الآتي:
- ينبغي أن يكون عقد الإيجار يحتوي على البنود القانونية الواضحة التي تفيد بالتزامات الطرفين لتذيل العقد وشروطه المتعلقة بالإيجار بالصيغة التنفيذية.
- وكذلك يجب التوقيع عليه أمام الجهة المختصة بذلك، بالإضافة إلى موافقة طرفي العقد على الشروط المحددة.
- وفي حالة الالتزام بذلك يتم اعتبار العقد كأنه سندًا تنفيذيًا ويتم الأخذ بالبنود الموضحة به في حالة رفع دعوى.
- تواصل بنا عبر رقم مجموعة عبد العزيز السبيعي للمحاماة والاستشارات القانونية 50766923 للحصول على استشارة قانونية عند كتابة عقد الإيجار.
حقوق المستأجر والمؤجر
يوجد حقوق واضحة لكل من المستأجر والمؤجر وفقًا لأهم التعديلات الجديدة في قانون الايجارات الكويتي وهي كالآتي:
حقوق المستأجر
- ينبغي أن تكون العين المؤجرة تصلح لما أعدت له بناءً على الاتفاق الذي تم بين طرفي العقد.
- وإذا كانت العين المؤجرة لا تصلح للعيش بها، أو الوفاء بما أعدت له يحق للمستأجر المطالبة بفسخ العقد، أو التعويض.
- وكذلك يلتزم المؤجر بالصيانة الكاملة للعين المؤجرة، أو يجوز للمستأجر القيام بالإصلاحات بشرط استيفاء التكاليف من الأجرة.
- في حالة انتهاء مدة العقد ومازال المستأجر بالعين المؤجرة بعلم المؤجر، فهذا يفيد بتجديد عقد الإيجار لمدة أخرى بنفس الشروط المحددة.
- والأهم أن المالك لا يكون له صلة بالعين المؤجرة بعد البيع من بداية تاريخ إنذاره بالإخلاء.
حقوق المؤجر
- يجب على المؤجر القيام بكافة الترميمات الضرورية للحفاظ على العين المؤجرة.
- كما ينبغي الوفاء بالأجرة الكاملة المتفق عليها خلال الأوقات المحددة.
- وكذلك يتم تسليم العين المؤجرة في التاريخ المحدد للتسليم بحالتها دون وجود أضرار شديدة.
- والأهم أنه لا يجوز للمستأجر القيام بالتعديلات على العين المؤجرة دون إذن المؤجر، وفي حالة التغيير دون إذن يحق للمؤجر المطالبة بإعادة العين المؤجرة كما كانت.
- وعلاوة على ذلك يجب المحافظة على العين المؤجرة، بالإضافة إلى ضرورة إجراء الإصلاحات في العين المؤجرة نتيجة إتلافه.
- أيضًا يشترط ألا يتم تأجير العين المؤجرة من الباطن، ولا يجوز التنازل عن الإيجار إلا بإذن كتابي من المؤجر.
الحقوق المشتركة لطرفي العقد
- يتم انتهاء مدة الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد.
- والأهم أن قيمة الإيجار المتفق عليها في العقد ملزمة للطرفين، ولا يجوز التعديل عليها إلا بالاتفاق بين الطرفين.
- في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة قانونيًا يتم تنفيذ الإيجار في حق المالك الجديد، ويشترط وقت انتقال الملكية أن يكون المستأجر شاغلًا للعين المؤجرة.
- يشترط أن يتم إخطار الطرف الآخر كتابيًا في حالة الرغبة في الإخلاء قبل وقت كافي من الإخلاء.
- وكذلك عقد الإيجار لا ينتهي بانتهاء وفاة أحد المتعاقدين أيا ما كان المالك والمستأجر، وفي حالة وفاة المستأجر يجوز للورثة إنهاء العقد.
الأسئلة الشائعة
إليك الإجابة الواضحة على استفسارات العملاء المختلفة التي يتم إرسالها بشكل متكرر إلى البريد الإلكتروني الخاص بنا، وهي كالآتي:
ما هي شروط عقد الإيجار؟
يشترط كتابة كافة البنود بوضوح في العقد، وينبغي كتابة جميع التفاصيل الكاملة عن المستأجر والمؤجر، وكذلك كافة البيانات عن العين المؤجرة، بالإضافة إلى بيان قيمة الإيجار وكافة الالتزامات المالية، والإنذارات، وجميع حقوق طرفي العقد.
هل جاءت التعديلات في قانون الإيجارات بجديد؟
نعم، الإضافات الجديدة في قانون الإيجارات تعتبر إيجابية بشكل أكبر للمؤجرين، وتساعد في الحفاظ على حقوقهم في تحصيل الإيجارات، بالإضافة إلى توفير المرونة في التعامل مع العقود الطويلة الأجل، وتركز هذه التعديلات على تحسين الإجراءات، وتسهيل القيام بها.
متى ينتهي عقد الإيجار في الكويت؟
ينتهي عقد إيجار العين المؤجرة بانتهاء المدة المتعاقد عليها في العقد، وفي حالة فسخ العقد، أو الانتهاء بالتراضي بين الطرفين على الإخلاء، أو إذا تم إثبات بطلان عقد الإيجار قانونيًا، أو في حالة إنهاء العقد لأسباب خارجة عن إرادة طرفي العقد منها المنازعات الإيجارية.
كم مهلة خروج المستأجر؟
مهلة خروج المستأجر تتحدد وفقًا لمدة العقد، والأهم أنه يجب إخطار كل طرف للآخر قبل انتهاء مدة العقد بالرغبة في الإخلاء، ففي العقد الذي لا تزيد مدته عن ثلاث أشهر يجب الإخطار قبل 15 يوم، وفي العقد الذي تزيد مدته عن 6 أشهر يجب الإخطار قبل شهر، ويجب الإخطار قبل شهرين من انتهاء العقد في حالة زيادة مدة العقد عن 6 أشهر.
ما هي حقوق المستأجر في حالة بيع العقار المؤجر؟
التمتع بكافة الحقوق المكتسبة في استخدام العقار منها حقه في الإيجار، والبنود المحددة بالعقد حتى انتهاء المدة المحددة للإيجار، وكذلك يجب على المؤجر إخطار المستأجر في حالة بيع العقار وفقًا للبنود المذكورة في عقد الإيجار وكذلك مبلغ التأمين ، ويشترط ألا يتم طرد المستأجر دون وجود سبب واضح ومشروع، وينبغي إتباع كافة الإجراءات القانونية.
